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OPCIÓN Y PROMESA DE VENTA

Dentro del mundo del mercado inmobiliario escuchamos o leemos los términos OPCIÓN DE VENTA y/o PROMESA DE VENTA; dando lugar a dudas y más cuando dichos términos son utilizados como análogos en la mayoría de los contratos preparatorios a una compra venta determinada. Es muy importante resaltar aquí que dichas figuras se parecen pero no pueden utilizarse como iguales a la hora de querer pactar con una persona determinada una futura venta. La OPCIÓN se caracteriza por ser una figura mediante la cual una sóla de las partes contratantes se obliga respecto a la otra y ésta última decide facultativamente si acepta o no la oferta obligatoria de la otra persona.

Por ejemplo, quiero venderle mi casa a mi vecino y le digo: “te la vendo por tanta cantidad de dinero y te doy tanto tiempo para que decidas”. En este caso mi vecino decidirá dentro de ese tiempo si me compra o no mi casa; pero mientras se decide, yo estoy obligado durante ese tiempo a no venderle a nadie más y a no cambiarle las condiciones de mi oferta. Una vez transcurrido el tiempo otorgado sin que mi vecino hubiere hecho uso de su derecho a comprarme, quedaré libre de poder ofrecer a otras personas el mismo bien en venta. Distinto sería el caso de la PROMESA BILATERAL DE VENTA.

En este caso, las partes contratantes se obligan recíprocamente, uno respecto del otro; que, en el ejemplo de la venta expuesto anteriormente, yo me obligo con mi vecino a venderle y él a su vez se obliga a comprarme por un precio determinado en el mismo contrato; es decir, hay obligación para ambas partes y no para una sola como ocurre con el contrato de OPCIÓN. De acuerdo a esto; dentro de esos contratos se suelen estipular penalidades para la parte que incumple con su obligación. En el contrato de OPCIÓN, se debe estipular pena para quien se obligó y nó para ambas partes. Por la confusión que la gente tiene respecto a estos términos, suelen establecer multas y cláusulas que penalizan el incumplimiento de ambas partes cuando en realidad una sóla de las partes se obligó, no teniendo sentido el hecho de castigar a quien no se obligó a nada.

Por el contrario, en el contrato de PROMESA BILATERAL, deben estipularse penas para ambas partes en caso que cualquiera de ellas incumpla la obligación prometida. Este tipo de pena se denomina en derecho CLÁUSULA PENAL, tema sobre el cual hicimos comentarios en pasadas columnas. Esta pena está comprendida generalmente por cantidades de dinero y no debe entenderse la palabra penal en este caso como pena de privación de libertad; nada que ver, sino referida especialmente a castigo pecuniario o de valor económico..

Por Gilberto Reyes Kinzler

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