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PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA.

Dado el interés que tiene el tema legal sobre arrendamiento, escribimos de nuevo sobre la materia, pero esta vez para estudiar la prórroga legal arrendaticia. Sobre este tema existe bastante duda; tanto, que todavía en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado leemos en la cláusula referida al lapso de duración, la expresión “no prorrogable”; la cual hace suponer a las partes contratantes que una vez terminado el tiempo que se estableció para el arrendamiento, el inquilino tiene que desalojar de inmediato el inmueble alquilado. Esto tiene carácter relativo dado que no siempre es así. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (art.38) establece que en los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; de allí que se llame prórroga legal, porque, aunque el propietario o arrendador no quiera prorrogar el lapso del arrendamiento, la ley lo obliga a hacerlo, siempre y cuando el inquilino esté solvente en todas sus obligaciones, tanto las establecidas en el contrato, como las previstas en la ley que regula esta materia.

En cambio, para el arrendatario o inquilino es facultativo quedarse o nó ocupando el inmueble arrendado, es su potestad, pero repito, tiene necesariamente que estar solvente en sus pagos y así lo establece la propia ley (art.40), cuando prevé, que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Ahora bien, surge la inquietud y nos preguntamos entonces: ¿Cuánto tiempo otorga la ley como prórroga legal?.- Esta prórroga la determina el tiempo de duración que usted ha ocupado el inmueble como inquilino, de acuerdo a la siguiente tabla:

1.- Si la relación arrendaticia ha tenido una duración de hasta un (1) año o menos, el lapso se prorrogará por un tiempo máximo de seis (6) meses.
2.- Si la relación arrendaticia ha durado más de un (1) año y menos de Cinco (5) años, el lapso se prorrogará por un (1) año máximo adicional.
3.- Si la relación arrendaticia ha durado más de cinco (5) años, pero menos de diez (10) años, el lapso se prorrogará por dos (2) años adicionales.
4.- Si la relación arrendaticia ha durado más de diez (10) años, el lapso se prorrogará por tres (3) años adicionales.

Es importante saber además, que mientras dure la prórroga legal, el propietario no debe intentar acción de desalojo o desocupación en contra del inquilino y si lo hace, bastará que el arrendatario alegue la vigencia de la prórroga legal y la solvencia en el pago de sus obligaciones, para que dicha acción sea declarada inadmisible y/o sin lugar. Una vez terminada la prórroga legal, es cuando se podrá accionar legalmente en contra del inquilino renuente a entregar el inmueble alquilado a pesar de haber terminado la duración del contrato y su prórroga.

También debemos señalar, que durante la vigencia de la prórroga legal, el contrato de arrendamiento se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, excepto las variaciones del monto del cánon de arrendamiento, el cual podrá modificarse debido a un posible procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes si el inmueble arrendado estuviere exento de regulación.

Por Gilberto Reyes Kinzler

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