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CLÁUSULA PENAL!

A pesar de no ser una figura nueva dentro del mundo del derecho, actualmente está muy de moda esa expresión dado el auge que ha tomado la demanda de adquisición de viviendas en nuestro país. La cláusula penal es una figura contenida en los contratos preliminares a una posible compra venta de algún bien determinado; que en este caso, si hablamos de inmuebles, constituye el castigo o la pena que, desde el punto de vista económico, debe sufrir el contratante que ha incumplido con el contenido del contrato cuyo objeto lo comprende la promesa de venderse o comprarse un bien determinado; compraventa que deberá efectuarse dentro de un tiempo fijado al efecto y dentro del marco de una serie de condiciones establecidas en el mismo cuerpo del contrato.

Es importante destacar aquí que cuando hablamos de contratos de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA o de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, tales términos no deben ser considerados iguales ya que, el primero es un contrato donde una sóla de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones, y el segundo, es un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones.

La cláusula penal les permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños y/o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o, la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió.

Ahora bien, establece la ley un tope o un porcentaje determinado para establecer la llamada cláusula penal?. La respuesta es NO. Nuestra legislación sólo faculta a los contratantes para incluir dentro del contenido del contrato este tipo de cláusulas, pero no prevé porcentaje alguno en su monto (artículos 1.257 y siguientes del Código Civil). Establece además nuestra normativa, que no se puede pedir o demandar el cumplimiento de la obligación principal y la vez solicitar el cumplimiento de la pena o de la multa, a menos que la multa se deba a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal.

En la actualidad, los Operadores Financieros del sistema de Vivienda y Hábitat, exigen a sus usuarios, entre otros requisitos, que se suscriba un contrato entre el comprador y vendedor de la vivienda objeto de ese instrumento y que el lapso para la ejecución de la efectiva compraventa, una vez obtenido el crédito, sea pactado por lo menos por 150 días siguientes a la firma del mismo. Dichos entes deben, más no siempre es así, aprobar dentro de ese lapso, el crédito solicitado, para así poder las partes efectuar la obligación de comprarse y venderse el inmueble objeto del referido contrato. Las partes, cumpliendo con tales requisitos, así lo aceptan y firman su compromiso, pero corriendo el riesgo que durante ese lapso no se otorgue el tan anhelado crédito, con la fatal consecuencia que el comprometido u obligado a comprar, tenga que perder parte del dinero que pagó como inicial, por efecto de la aplicación de la cláusula penal; de allí que recomendemos saludable para cualquiera de los bolsillos contratantes, que el monto de la llamada cláusula penal sea un pequeño porcentaje del monto entregado, por lo que no debe pactarse como multa la cantidad total dada como parte del precio. Recordemos que para la aplicación de la cláusula penal, no se requiere de mayor prueba que la demostración del incumplimiento o la moratoria de una de las partes contratantes en la ejecución de su obligación adquirida en el contrato, ya sea de comprar o vender en este caso, por lo que no se está obligado a probar ante algún Tribunal o autoridad, daños o perjuicios algunos sufridos por el agraviado; ya las partes, de mutuo acuerdo, al firmar el contrato con cláusula penal, se han ocupado de eso.

Por Gilberto Reyes Kinzler

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